近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考(楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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