“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现像过(guò)去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已(yǐ)经(jīng)双杀(shā)到了最底部(bù)，而且(qiě)是反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛(sài)道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源来自新盘的(de)销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都(dōu)非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的(de)房(fáng)企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大(dà)多表现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融(róng)资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们(men)看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够(g1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语òu)同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少(shǎo)数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进(jìn)一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比(bǐ)例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地(dì)块(kuài)也实现了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于(yú)它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半也主要集(jí)中(zhōng)在强二线和(hé)二线城(chéng)市；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以(yǐ)要规避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房(fáng)企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确(què)实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期(qī)持有滨江集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度(dù)，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布局(jú)关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服(fú)务、家用电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国(g1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语uó)房地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存量房时(shí)代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是(shì)偏消(xiāo)费属性(xìng)的家装家居(jū)领域(yù)，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民保(bǎo)有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研(yán)发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成(chéng)为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私(sī)募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价(jià)值派基(jī)金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经(jīng)风光一时的(de)家居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表(biǎo)现最(zuì)好的(de)是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语