文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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