饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用(yòng山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(j山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗iā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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