OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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