万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近4先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些7亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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