导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(r拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗uò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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