OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú国民党任公是指谁，任公指的是什么)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé国民党任公是指谁，任公指的是什么)市场的信心(xīn)。”

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