OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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