万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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