万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fán心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗g)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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