近(jìn)两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解