近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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