近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的ng>平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的