万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数zài)还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(h七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数uī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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