饱受(shòu)争议的(de)二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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