饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业八千米多少公里关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)八千米多少公里家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加八千米多少公里上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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