饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是n是什么化学元素，n是什么化学元素符号(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中n是什么化学元素，n是什么化学元素符号介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎn是什么化学元素，n是什么化学元素符号ng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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